【全民講堂 講座回顧】投資房產該用個人名義還是LLC公司持有？又該如何省稅？專家分析一次搞懂！

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許多人在美國會選擇投資房地產，那麼個人持有和公司持有有什麼區別？應該如何選擇？不同持有方式又該如何報稅呢？我們特別邀請了陳菲會計師來為大家講解！

不同持有方式的優劣勢及適用情況可參照下表：

• 個人持有 Individual: 稅表1040 Schedule E，截止日期為4/15，遇上周末則順延到下一個工作日。
• 有限責任公司LLC: 使用單獨公司稅表1065，截止日期比個人早一個月為3/15，會申報房屋出租及個人支出的明細，透過 K1表格告知合夥人個人的營利，並使用稅表1065來透過個人名義交稅。
• 單一股東有限責任公司 Single Member LLC: 和個人稅一起申報。
• S Corporation: 有單獨的稅表1120S，並且也有 K1稅表，通過個人稅表來繳稅，截止日期為3/15。
• C Corporation: 透過公司來繳稅，使用單獨稅表1120，截止日期根據公司結帳日期來計算，為結帳日期之後的第四個15號。

• 房產出租合理且必須的開銷可抵扣租金收入: 不論透過哪種方式申報房產投資，只要是為了房子出租，合理產生的開銷都被允許。例如招租廣告、清潔維護費用、仲介的傭金、貸款利息(無上限) 、保險費及HOA管理費等等。
• 小開銷做抵扣；大開銷做折舊: 可以$2,500為參考標準，少於$2,500的費用做抵扣；超過$2,500的費用，像是換屋頂或是廚房翻新等等都應該歸類為折舊。
• 永遠不要忘記做折舊: 除了裝修做折舊以外，房子本身也需要折舊，房價可分為土地與房屋，土地不可折舊，房屋可做折舊。折扣年限：一般住宅為27.5年；商業樓為39年；屋頂翻新、地板刷漆等等則有各自不同的年限，一般為5-27.5年之間。賣房時會有一個折舊追朔，不論先前有沒有做折舊，都會在賣房時會追回這些折舊交稅，最高會高達25%。
• 不要放棄可以抵扣的項目: 不因小失大。房產投資為長期項目，持有時間長的話，每年累積下來的金額不容小覷。

1. 我有一個 LLC 用來管理出租房，沒有其他員工，報稅也都是一起報，用公司的錢來付家裡開銷可以嗎？

A: 不可以，公司為有限責任公司，是獨立無法與個人混為一體的。

2. 請問 Home Office 報稅要注意甚麼？

A: 注意報銷的內容須要有收據並合理，且是用於辦公環境。

3. 現在利率這麼高，買房貸款有甚麼推薦？30年、15年還是有甚麼別的比較好的貸款方式?

A: 不管使用哪一種方法，只有利息能抵稅，並且不同年限有不同的利率，需綜合自身條件視情況而定。

4. Single member LLC 的加州稅也是和個人稅一起報嗎？

A: 不是，加州稅有單獨的稅表需要申報，兩種為分開的表格。

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