【全民讲堂 讲座回顾】投资房产该用个人名义还是LLC公司持有？又该如何省税？专家分析一次搞懂！

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许多人在美国会选择投资房地产，那么个人持有和公司持有有什么区别？应该如何选择？不同持有方式又该如何报税呢？我们特别邀请了陈菲会计师来为大家讲解！

不同持有方式的优劣势及适用情况可参照下表：

• 个人持有 Individual: 税表1040 Schedule E，截止日期为4/15，遇上周末则顺延到下一个工作日。
• 有限责任公司LLC: 使用单独公司税表1065，截止日期比个人早一个月为3/15，会申报房屋出租及个人支出的明细，透过 K1表格告知合伙人个人的营利，并使用税表1065来透过个人名义交税。
• 单一股东有限责任公司 Single Member LLC: 和个人税一起申报。
• S Corporation: 有单独的税表1120S，并且也有 K1税表，通过个人税表来缴税，截止日期为3/15。
• C Corporation: 透过公司来缴税，使用单独税表1120，截止日期根据公司结帐日期来计算，为结帐日期之后的第四个15号。

• 房产出租合理且必须的开销可抵扣租金收入: 不论透过哪种方式申报房产投资，只要是为了房子出租，合理产生的开销都被允许。例如招租广告、清洁维护费用、仲介的佣金、贷款利息(无上限) 、保险费及HOA管理费等等。
• 小开销做抵扣；大开销做折旧: 可以$2,500为参考标准，少于$2,500的费用做抵扣；超过$2,500的费用，像是换屋顶或是厨房翻新等等都应该归类为折旧。
• 永远不要忘记做折旧: 除了装修做折旧以外，房子本身也需要折旧，房价可分为土地与房屋，土地不可折旧，房屋可做折旧。折扣年限：一般住宅为27.5年；商业楼为39年；屋顶翻新、地板刷漆等等则有各自不同的年限，一般为5-27.5年之间。卖房时会有一个折旧追朔，不论先前有没有做折旧，都会在卖房时会追回这些折旧交税，最高会高达25%。
• 不要放弃可以抵扣的项目: 不因小失大。房产投资为长期项目，持有时间长的话，每年累积下来的金额不容小觑。

1. 我有一个 LLC 用来管理出租房，没有其他员工，报税也都是一起报，用公司的钱来付家里开销可以吗？

A: 不可以，公司为有限责任公司，是独立无法与个人混为一体的。

2. 请问 Home Office 报税要注意甚么？

A: 注意报销的内容须要有收据并合理，且是用于办公环境。

3. 现在利率这么高，买房贷款有甚么推荐？30年、15年还是有甚么别的比较好的贷款方式?

A: 不管使用哪一种方法，只有利息能抵税，并且不同年限有不同的利率，需综合自身条件视情况而定。

4. Single member LLC 的加州税也是和个人税一起报吗？

A: 不是，加州税有单独的税表需要申报，两种为分开的表格。

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