【全民讲堂讲座回顾】为何别人房地产投资赚钱不用缴啥税，而我却缴了许多税？

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【全民讲堂讲座回顾】

为何别人房地产投资赚钱不用缴啥税，而我却缴了许多税？

全民讲堂特邀‘陈菲会计师事务所’负责人Fei Chen， CPA在线分享：

自住房、投资房、商业不动产有哪些费用可以抵扣所得税？
投资房地产，如何利用“折旧” 帮您省税？
把小孩的名字加入房产登记，将来继承就可以省掉遗产税？
外国人在美国买房，最容易犯的错误有哪些？

一. 善用抵税额，让您钱赚得多，税缴的少

说到个人税法我们首先要知道美国的个人税如何计算，这里涉及到三条简单的减法算式：

通过这三条简单的算式直观清晰的告诉了我们最终缴税如何得来，其中抵税额Tax Deductions里的标准抵税额和列举抵税额，二者只能选其一，鱼和熊掌不可兼得，调整专案Adjustments和税收抵免Tax Credit 则根据各人各户情况而各不相同，所以我们在这里主要分析一下每个人都要面临选择何种的抵税额Tax Deductions？以下是2021年标准抵税额与列举抵税额的额度，标准抵税额Standard Deduction是根据报税人的报税身份来决定：

列举抵税额 Itemized Deduction则需要逐条列举：

选用何种抵税额要根据每家每户的具体情况计算，选择可以抵扣更高者。

二. 我已经设立了遗嘱，不需要做信托吧？

自住房可以抵税的专案主要有四类，

1. $75万贷款以内的利息

2. 地税，最多可以抵扣$10,000

3. 节能住宅相应抵免，包括：太阳能发电系统和节能热水器可抵免26%。其他如节能门窗、屋顶、节能空调和节能热水器每项可抵扣10%（每个最高抵扣$150），且终生最多抵扣$500美金。

4. 家庭办公室也可以申报抵扣，但是只适用于1099的自雇人士和公司的Owner，W2的员工不适应此条。

自住房不可抵税的专案有哪些呢？主要常见的专案有：房屋保险、HOA、修理费用、水电煤气费、家俱和家电开销，这类属于生活正常支出的专案都是不可以抵税的; 买房手续费，大型装修费用（换屋顶、地板、造景、太阳能板），房屋的加建和改建虽然也不能抵税但可以增加房屋成本，卖房时可以降低获利，减少赋税。

最后很多朋友好奇，自住房涨价了，卖掉后要交多少税呢？首先我们要算出实际的获利：卖房获利=卖房价-当年买房价格-手续费（仲介、手续、其他费用）。其次出售自住房，只要在出售日起往前推算5年内住满2年，就可以享有每人$25万的增值免税额，夫妻两人可享$50万美金（外国人也享有此福利）。获利减去减免金额后再按照长期资本利得税计算（根据不同收入档位分别为0%、15%、20% ）。

三. 投资房、商业不动产有哪些费用可以抵扣所得税？

很多情况下，投资房或商业不动产在扣掉开支后，基本与收入打平。那么，投资房与商业不动产到底在赚什么？其实投资房与商业不动产都是在赚未来的升值潜力和每年报税时所做的折旧费用。

折旧这个概念对于投资房和商业不动产的税务抵扣极为重要。土地本身无法折旧，只有房屋本身的价值可以申报折旧。透过折旧可降低每年收入从而达到减少赋税的目的，如果有多余的亏损当年抵扣不完，也可以沿抵到下一年。住宅的折旧年限是27.5年，商业楼的折旧年限为39年。另外如果有一些大的支出，如：装修和买新家俱等开销也可以按照年限慢慢折旧。

除了折旧之外，为了运营出租房而做出的合理的支出都可以在报税时抵扣，常见的专案有：招租广告，清洁维护、维修，仲介佣金，贷款利息（无上限），保险管理费。所以基本大多数的投资房在做了以上的折旧和抵扣后需要报税的收入并不会很多。

那么卖出投资房和商业不动产的时候要如何报税呢？首先投资房是无增值免税额的，其次卖房开销（广告、中介费用等）可以从利润中扣除，最终的利润按照长期资本利得计算。值得注意的是，卖房时这栋投资房之前折旧的总金额是需要交税的，最高税率为25%。

若当下不想缴税，还可以透过1031 Exchange 的方式将所赚取的盈利继续投资房产。投资人须同时满足三大条件：第一，必须是同样的持有人（不能更换或增减）的投资房换投资房。第二，需在45天内购买，180天内完成交易。第三，所有获利都要再投资，如果有截留，需交税。

如果卖后没有继续投资房产，不能使用1031 Exchange，则需在卖掉后直接交长期资本利得税和折旧追回款，申报联邦8824税表与加州3840税表。

全民小贴士：

投资房、商业不动产税提醒:

合理且必须的开销
小的开销直接抵扣，大的开销做折旧
永远不要忘记做折旧
不要放弃可以抵扣的小专案

四. 外国人在美国买房容易犯的错误有哪些？

税法上的“外国人”不是按照护照国籍来区分而是分为“税务居民”和“非税务居民”。即使没有绿卡，或者不是H1B等移民签证，只要在美国住满183天仍然算是美国的"税务居民"（F1签证有5年的豁免期）。

而外国人在美置产有哪些常见的误区呢？

第一，即使是非税务居民，如果在美国有投资房收房租，也是需要报税交税的。

第二，未得到许可证就自行施工加建改建。

第三，在中国大家都没有购买房屋保险的概念，而在美国几乎每家每户都会购买房屋保险来保障资产。

第四，卖房前不预先规划导致被联邦收取15%的联邦预扣税。

第五，由于外国人的免税额只有$6万美金，如果没有做遗产规划，却突发意外的话，遗产税率可高达40%。

非税务居民的外国人在美国卖房要怎样付税呢？

第一，如果夫妻其中一方为税务居民，另一方为非税务居民，则需分开报税，各自申报50%的收入与开销。

第二，非税务居民有专门的“非税务居民税表”。

第三，卖房前提前准备FIRPTA Withholding（外国人在美出售房产预扣税）。默认情况下，Escrow会预扣卖价的15%（Form8288A），来年报税时再根据实际应缴税款多退少补。当然出于时间成本、机会成本，以及实际收益的税款大多会少于卖价的15%，可选择向IRS申请预提证明（Withholding Certificate ）允许纳税人预扣少于15%的税。

五. 把小孩的名字加入房产登记，可以省掉遗产税？

许多华人认为将孩子的名字加入房产登记中，可以直接将房产传承下去，但却忽略了许多问题。

孩子的名字加入房产登记有哪些好处呢？ 1. 可以降低遗产税。父母过世时，属于孩子的那一部分资产不会计算到父母的遗产中。 2. 此房产会视为孩子的婚前财产，避免将来婚姻有问题而被瓜分。 3. 父母过世后孩子继承房产可避免法院认证。

孩子的名字加入房产登记有哪些问题呢？ 1.加孩子的名字到房产上将被视为赠与，父母需要申报赠与税。 2. 法律责任问题。如果孩子被告可能会影响到房子。 3. 卖房时需要经过孩子同意，获利后孩子也需要申报，最重要的是如果孩子继承后卖掉房产，成本按照原始买价计算。 4. 若孩子不幸提前过世，其继承人（配偶或子女）可能会对房产的处理有意见分歧，造成产权纠纷。

六. 美国常见的三种投资，税法有什么不同？

房地产，股票与基金，储蓄保险每年的平均收益差别不大，遗产税法也相同，但所得税和增值税上区别很大。房地产、股票与基金每年的收益需要缴所得税，卖出后如有获利则需要缴纳增值税。而储蓄保险（Guaranteed Whole Life）则没有所得税或增值税的问题。因此根据需求妥善分配投资比例，才可以为投资人创造收益、减少赋税。